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Divisione - Attribuzione di porzioni diseguali - Valutazione anche degli interessi di un condividente estranei all'oggetto della comunione - Sussiste - Discrezionalità del giudice

Cass. Civ., sez. II, sent. 15 ottobre 2010 n. 21319

(Pres. Rovelli, rel. Della Chiara)

Il giudice, nel decidere sull'attribuzione delle porzioni ai condividenti, deve tener conto anche degli interessi individuali delle parti aventi ad oggetto beni estranei alla comunione, ovviamente confrontandoli con tutti gli altri interessi rilevanti nella specie, per operare la scelta più appropriata. (La Cassazione risponde al seguente quesito, oggetto di soluzioni diverse in giurisprudenza: se nell'esercizio del suo potere discrezionale di attribuzione delle porzioni disuguali, il giudice possa prendere in considerazione, ed eventualmente far prevalere, anche "interessi di un condividente estranei all'oggetto della comunione". La decisione sposa l'indirizzo più recente e ormai prevalente, divenuto, da tempo, incontrastato, che non contempla il limite dell'interesse comune dei condividenti e descrive una discrezionalità del giudice che non trova altro vincolo se non quello dell'adeguata motivazione (cfr. Cass. 4233/1987, 8201/1990, 4013/2003, 5679/2004, 3646/2007, 24053/2008, 22857/2009, 11641/2010); Si è così ritenuta legittima la prevalenza riconosciuta, nell'attribuzione di un immobile indivisibile, all'interesse del condividente privo di un'abitazione di proprietà (Cass. 24053/2008, cit.), o residente nell'immobile e privo di un'abitazione di proprietà nel medesimo centro (Cass. 22857/2009, cit.); così come, del resto, già si era riconosciuta legittima - ai fini della deroga alla regola del sorteggio in favore dell'attribuzione discrezionale delle porzioni - la prevalenza attribuita al collegamento economico del bene da dividere con altro bene appartenente ad uno dei condividenti (Cass. 5947/1996), o alle esigenze di assistenza sanitaria di una delle condividenti (Cass. 9848/2005)"

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Condominio - Tabelle Millesimali - Approvazione - Unanimità - Non necessaria - Maggioranza - Sufficiente

Cass. civ., Sez. Unite, sentenze 9 agosto 2010 n. 18477

(Pres. Carbone, rel. Triola)

Le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1139 c.c., comma 2 (Questa la motivazione: se si tiene presente che tali tabelle, in base all'art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all'art. 1138 c.c., viene approvato dall'assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all'intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio. In senso contrario non sembra si possa sostenere (sent. 6 marzo 1967, cit.) che la allegazione delle tabelle al regolamento è puramente formale, ma non significa anche identità di disciplina in ordine alla approvazione. In linea di principio, infatti, un atto allegato ad un altro, con il quale viene contestualmente formato, deve ritenersi sottoposto alla stessa disciplina, a meno che il contrario risulti espressamente. Va, infine, rilevato che la approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali non comporta inconvenienti di rilievo nei confronti dei condomini, in quanto nel caso di errori nella valutazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, coloro i quali si sentono danneggiati possono chiedere, senza limiti di tempo, la revisione ex art. 69 disp. att. c.c.)

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Condominio - Mancanza di un amministratore di condominio - Nomina di un curatore speciale ex artt. 65 disp. Att. c.c. E 80 c.p.c. - Sussiste - Necessità dell'amministratore - Esclusione

Cass. civ., Sez. Unite, sentenze 6 agosto 2010 nn. 18331 e 18332

L'art. 65 disp. att. c.c. dopo aver previsto, al primo comma, che "Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o promuovere una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell'art. 80 c.p.c.", stabilisce, al comma 2, che "Il curatore speciale deve convocare l'assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite." Dal sistema normativo emerge che l'amministratore di condominio non è un organo necessario del condominio. L'art. 1129 c.c. espressamente richiede la nomina di un amministratore solo quando il numero di condomini sia superiore a quattro. Ne consegue che in materia di condominio negli edifici, l'organo principale, depositario del potere decisionale, è l'assemblea dei condomini, così come in materia di comunione in generale il potere decisionale e di amministrazione della cosa comune, spetta solo ed esclusivamente ai comunisti (art. 1105 c.c.) e la nomina di un amministratore cui "delegare" l'esercizio del potere di amministrazione è ipotesi meramente eventuale, ex art. 1106 c.c. (La Corte aggiunge quanto segue. La prima, fondamentale, competenza dell'amministratore consiste nell'"eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini" (art. 1130 c.c., comma 1, n. 1). Da tale disposto si evince che l'essenza delle funzioni dell'amministratore è imprescindibilmente legata al potere decisionale dell'assemblea: è l'assemblea l'organo deliberativo del condominio e l'organo cui compete l'adozione di decisioni in materia di amministrazione dello stesso, mentre l'amministratore riveste un ruolo di mero esecutore materiale delle deliberazioni adottate in seno all'assemblea. Nessun potere decisionale o gestorio compete all'amministratore di condominio in quanto tale (e ciò a differenza di quanto accade nelle società, sia di persone che di capitali, dove all'amministratore competono poteri propriamente gestionali). Anche l'art. 1131 c.c., nell'attribuire all'amministratore di condominio un potere di rappresentanza dei condomini e di azione in giudizio, chiarisce che tale potere è conferito "Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea". Ancora una volta, quindi, si legano i poteri dell'amministratore di condominio alle deliberazioni dell'assemblea, proprio a voler sottolineare la derivazione e subordinazione degli stessi alle decisioni dell'organo assembleare)

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Condominio - Potere dell'amministratore di condominio di impugnare la sentenza sfavorevole - Sussistenza - Necessità della successiva ratifica dell'assemblea - Sussiste - Art. 1131 c.c.

Cass. civ., Sez. Unite, sentenze 6 agosto 2010 nn. 18331 e 18332

L'amministratore di condominio, in base al disposto dell'art. 1131 c.c., comma 2 e 3, può anche costituirsi in giudizio e impugnare al sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall'assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione (Questa la motivazione nella parte saliente. Ne consegue che, anche in materia di azioni processuali il potere decisionale spetta solo ed esclusivamente all'assemblea che dovrà deliberare se agire in giudizio, se resistere e se impugnare i provvedimenti in cui il condominio risulta soccombente. Un tale potere decisionale non può competere all'amministratore che, per sua natura, non è un organo decisionale ma meramente esecutivo del condominio. Ove tale potere spettasse all'amministratore, questi potrebbe anche autonomamente non solo costituirsi in giudizio ma anche impugnare un provvedimento senza il consenso dell'assemblea e, in caso di ulteriore soccombenza, far sì che il condominio sia tenuto a pagare le spese processuali, senza aver in alcun modo assunto decisioni al riguardo. Tale soluzione non solo contrasta con il principio che unico organo decisionale nel condominio è l'assemblea, ma conculca anche il diritto dei condomini di dissentire rispetto alle liti (art. 1132 c.c.). La mancata convocazione dell'assemblea per l'autorizzazione ovvero per la ratifica dell'operato dell'amministratore vanifica ogni possibilità di esercizio del diritto al dissenso alla lite che la legge espressamente riconosce ai condomini. L'attribuzione in capo all'assemblea di condominio del potere gestorio e, quindi, della decisione se resistere in giudizio o impugnare la sentenza sfavorevole, per cui occorre che l'amministratore sia autorizzato a tanto, va tuttavia raccordata con la legittimazione passiva generale attribuita all'amministratore dall'art. 1131 c.c., comma 2. Invero, tale legittimazione rappresenta il mezzo procedimentale per il bilanciamento tra l'esigenza di agevolare i terzi e la necessità di tempestiva (urgente) difesa (onde evitare decadenze e preclusioni) dei diritti inerenti le parti comuni dell'edificio, che deve ritenersi immanente al complessivo assetto normativo condominiale. Pertanto, l'amministratore convenuto può anche autonomamente costituirsi in giudizio ovvero impugnare la sentenza sfavorevole, nel quadro generale di tutela (in via d'urgenza) di quell'interesse comune che integra la ratio della figura dell'amministratore di condominio e della legittimazione passiva generale, ma il suo operato deve essere ratificato dall'assemblea, titolare del relativo potere. La ratifica, che vale a sanare con effetti ex tunc l'operato dell'amministratore che abbia agito senza autorizzazione dell'assemblea, è necessaria sia per paralizzare la dedotta eccezione di inammissibilità della costituzione in giudizio o dell'impugnazione, sia per ottemperare al rilievo ufficioso del giudice che, in tal caso, dovrà assegnare, ex art. 182 c.p.c., un termine all'amministratore per provvedere)

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Aggravamento della servitù - Aumento del flusso veicolare - Sufficienza - Esclusione - Valutazione complessiva delle circostanze - Natura edificatoria del suolo - Condizione dei fondi al momento di costituzione della servitù

Cass. civ., Sez. II, sent. 3 agosto 2010 n. 18029

(Pres. Rovelli, est. Goldoni)

Al fine di verificare se vi sia stato o meno un aggravamento della servitù, il giudice di merito non può prescindere dalla natura della zona interessata e dalla condizioni in cui i fondi erano al momento della costituzione della servitù stessa, soprattutto là dove l'area interessata dal peso abbia una vocazione edificatoria degli stessi fondi, che renda prevedibile sin dall'epoca di costituzione della servitù de qua, una diversa utilizzazione del fondo de quo, con quasi automatico aumento del flusso veicolare. Ne consegue che ove si intenda limitare numericamente tale lusso, tanto deve essere oggetto di specifica pattuizione dei proprietari dei fondi interessati dalla servitù (La Suprema Corte boccia la sentenza della Corte di Appello di Torino. Il ragionamento della Corte torinese si basa sulla constatazione secondo cui il terreno, originariamente tenuto a prato, costituente il fondo dominante, era interessato, come è ovvio, da un transito limitato di veicoli e che solo l'avvenuta costruzione di un'autorimessa in loco aveva considerevolmente aumentato il flusso dei veicoli in loco; da qui l'aggravamento della servitù ritenuto sussistente)

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Condominio - Impugnativa della sentenza sfavorevole da parte dell'amministratore di condominio - Previa autorizzazione dell'assemblea - non sussiste - Ratifica - Necessaria

Cass. civ., Sez. Unite, sent. 6 agosto 2010 n. 18331

(Pres. Carbone, est. Elefante)

L'amministratore di condomino, in base al disposto dell'art. 1131, secondo e terzo comma c.c., può anche costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall'assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione (La Suprema Corte risolve così il contrasto di giurisprudenza che si era creato sulla questione)

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Condominio - Apertura di finestre su un cortile comune - Legittimità - Sussiste

Cass. civ., sez. I, sentenza 9 giugno 2010 n. 13874

(Pres. Oddo, rel. Migliucci)

L'apertura di finestre ovvero la trasformazione di luce in veduta su un cortile comune rientra nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., posto che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, sono utilmente fruibili a tale scopo dai condomini stessi, senza incontrare le limitazioni prescritte, in materia di luci e vedute, a tutela dei proprietari degli immobili di proprietà esclusiva. (Nel caso di specie, la Cassazione ha confermato il proprio precedente giurisprudenziale, in cui aveva affermato che ai condomini spetta la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva, con il solo limite, posto dall'art.1102 cod. civ., di non alterare la destinazione del bene comune o di non impedirne l'uso da parte degli altri comproprietari: v. Cass. civ., Sez. II, 19 ottobre 2005, n. 20200)

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Servitù di parcheggio – Servitù cd. Irregolare – Qualificazione giuridica – Servitù prediale – Esclusione – Altri negozi

Cass. Civ., sez. II, 22 settembre 2009 n. 20409

Il parcheggio di autovetture su di un'area può costituire legittima manifestazione di un possesso a titolo di proprietà del suolo, ma non anche estrinsecazione di un potere di fatto riconducibile al contenuto di un diritto di servitù, diritto caratterizzato dalla cosiddetta realitas, intesa come inerenza al fondo dominante dell'utilità così come al fondo servente del peso, mentre la mera commoditas di parcheggiare l'auto per specifiche persone che accedano al fondo (anche numericamente limitate) non può in alcun modo integrare gli estremi della utilità inerente al fondo stesso, risolvendosi, viceversa, in un vantaggio affatto personale dei proprietari. Conseguentemente, l'utilizzazione, da parte dei condomini di uno stabile, di un'area condominiale ai fini di parcheggio, non è tutelabile con l'azione di reintegrazione del possesso di servitù, nei confronti di colui che l'abbia recintata nella asserita qualità di proprietario. Per l'esperimento dell'azione di reintegrazione occorre infatti un possesso qualsiasi anche se illegittimo ed abusivo, purché avente i caratteri esteriori di un diritto reale, laddove il parcheggio dell'auto non rientra nello schema di alcun diritto di servitù, difettando la caratteristica tipica di detto diritto, ovverosia la “realità” (inerenza al fondo dominante dell'utilità così come al fondo servente del peso), in quanto la comodità di parcheggiare l'auto per specifiche persone che accedono al fondo non può valutarsi come una utilità inerente al fondo stesso, trattandosi di un vantaggio del tutto personale dei proprietari (La Corte, nella decisione che si commenta, ribadisce il porprio indirizzo, già di recente difeso, v. Cass. n. 1551 del 2009. Sotto altro profilo, la Cassazione afferma che “il nostro sistema giuridico non prevede la facoltà, per i privati, di costituire servitù meramente personali (cosiddette “servitù irregolari”), intese come limitazioni del diritto di proprietà gravanti su di un fondo a vantaggio non del fondo finitimo, bensì del singolo proprietario di quest'ultimo, si che siffatta convenzione negoziale, del tutto inidonea alla costituzione del diritto reale limitato di servitù, va inquadrata nell'ambito del diritto d'uso, ovvero nello schema del contratto di locazione o dei contratti affini, quali l'affitto o il comodato. In entrambi i casi, il diritto trasferito, attesane la natura personale ed il carattere obbligatorio, non può ritenersi ipso facto trasmissibile, in assenza di una ulteriore, apposita convenzione stipulata dall'avente diritto con il nuovo proprietario del bene “asservito”)

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Diritti reali - parcheggi condominiali – Art. 9 legge 122/1989 – Dissenso di taluni condomini

Cass. Civ., sez. Unite, 18 settembre 2009 n. 20254 

(Pres. Rovelli, rel. Mazziotti Di Celso) 

A norma dell'art. 9, comma 3, della legge 24 marzo 1989, n. 122, i condomini possono deliberare - con la maggioranza di cui all'art. 1136, secondo comma, cod. civ. - la realizzazione di parcheggi pertinenziali nel sottosuolo di edifici condominiali, anche in numero inferiore a quello della totalità dei componenti. Tuttavia, poiché il citato art. 9, comma 3, fa salvo il contenuto degli artt. 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, cod. civ., detta sottrazione è consentita solo se è assicurata anche ai condomini dissenzienti la possibilità di realizzare, in futuro, nella zona del sottosuolo comune rimasta libera, un analogo parcheggio pertinenziale della propria unità immobiliare di proprietà esclusiva. (Fattispecie in cui la Corte di Cassazione ha confermato le decisioni di merito, emesse dal Tribunale e dalla Corte di Appello di Milano)

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Condominio negli edifici – Potere dell'amministratore di disciplinare l'uso delle cose comuni - Limiti

Cass. civ., sez. II, 11 giugno 2009 n. 13626

(Pres. Amirante, rel. Quaranta)

In tema di condominio, il potere dell'amministratore di disciplinare l'uso delle cose comuni, di cui all'art. 1130 c.c., comma 1, n. 2, è finalizzato ad assicurare il pari uso di tutti i condomini e non può certo estendersi fino a negare ad uno di essi ciò che è consentito a tutti gli altri, qual è, ad esempio, il passaggio. (Nella fattispecie, la Cassazione ha confermato la sentenza della Corte di Appello di Lecce del 30 aprile 2004) 

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