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Locazioni

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Locazione di immobile stagionale – tratti distintivi e caratterizzanti

Cass. civ., sez. III, 22 giugno 2009 n. 14537

(Pres. Varrone, est. Vivaldi) 

Gli immobili adibiti a campeggio non possono essere equiparati agli alberghi per quanto concerne la durata minima dei relativi contratti di locazione, atteso che, dal combinato disposto delle norme di cui agli artt. 2 L. 326/1968, 1 ss. L. 326/1958, 6 L. 217/1983 e succ. mod., 11 L. 135/2001, emerge con chiarezza il tratto distintivo dell'attività alberghiera rispetto a qualsiasi altra attività diretta a fornire ospitalità, consistente nell'offrire un alloggio all'ospite in una struttura propria. (Nella sentenza, la Corte ha anche affermato che, giusta l'art. 366-bis c.p.c., il quesito di diritto è inammissibile ove il Collegio di legittimità non è messo in grado di enunciare un corrispondente principio di diritto che dia risposta al caso sottoposto al suo esame. Va ricordato che l'art. 366-bis c.p.c. è stato abrogato dalla Legge 69/2009) 

La locazione di immobile stagionale é caratterizzata dalla durata iniziale limitata al tempo in cui l'attività, che il conduttore può esercitare nell'immobile, é economicamente vantaggiosa e, quindi, dal collegamento funzionale del bene locato con l'esercizio di tale attività e dalla mancanza di interesse del conduttore alla utilizzazione del bene per il tempo residuo alla stagione, nonché dalla rinnovabilità del contratto, “ad nutum” del conduttore, per il medesimo periodo in cui ricorrono le dette condizioni, per un massimo di sei anni, con la facoltà del locatore di richiedere annualmente l'aggiornamento del canone (Con la decisione in commento, la Cassazione ha anche precisato che la locazione stagionale non può configurarsi, alla stregua del dato letterale della disposizione dell'art. 27, sesto comma, della legge n. 392 del 1978, come un rapporto unitario ma - per l'obbligo di locare posto a carico del locatore - realizza una serie di rapporti, distinti, anche se collegati, avendo il legislatore assunto come presupposto la normale scadenza del contratto al termine della stagione e la sua annuale rinnovabilità, “ad nutum” del conduttore, per un arco di tempo prestabilito nella misura massima. Pertanto, costituisce regola di diritto conseguente che, alla scadenza stagionale, sorge l'obbligo per il conduttore di rilasciare il bene locato)