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Locazioni

Locazioni

Locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari – Legittimazione - Sussiste

Cass. civ., Sez. Un., sentenza 4 luglio 2012 n. 11135 (Pres. Vittoria, est. Petitti)

Condizione necessaria per stipulare il contratto di locazione è la disponibilità della cosa comune da parte del comproprietario, corrispondente alla detenzione esclusiva e qualificata dell'immobile, trattandosi di un presupposto comune ad ogni locazione (Cass. n. 470 del 1997; Cass. n. 539 del 1997; Cass. n. 8411 del 2006); indipendentemente dalla qualificazione giuridica del potere del singolo comproprietario che pone in essere un atto di ordinaria amministrazione sul bene comune, il contratto di locazione dell'intero bene comune stipulato da uno solo dei comunisti è valido ed efficace senza la necessità della preventiva allegazione o dimostrazione dell'esistenza di un idoneo potere rappresentativo. Invero, la locazione può essere convenuta dal singolo comproprietario, anche all'insaputa degli altri, purché il suddetto comproprietario abbia la disponibilità del bene comune e sia in grado di adempiere la fondamentale obbligazione del locatore, e cioè quella di consentire il godimento del bene al conduttore; la concessione in locazione di un immobile non costituisce, quindi, atto esclusivo del proprietario, potendo legittimamente assumere veste di locatore anche colui che abbia la mera disponibilità del bene medesimo (Cass. n. 14395 dei 2004), sempre che tale disponibilità sia determinata da titolo non contrario a norme d'ordine pubblico (Cass. n. 4764 del 2005; Cass. n. 8411 del 2006; Cass. n. 12976 del 2010).

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Locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari – Gestione di Affari – Art. 2032 cod. civ. - Possibilità di ratifica – Art. 1705 cod. civ. - Sussiste

Cass. civ., Sez. Un., sentenza 4 luglio 2012 n. 11135 (Pres. Vittoria, est. Petitti)

La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell'ambito di applicazione della gestione di affari ed è soggetta alle regole di tale istituto, tra le quali quella di cui all'art. 2032 cod. civ., sicché, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore potrà ratificare l'operato del gestore e, ai sensi dell'art. 1705, secondo comma, cod. civ., applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nel citato art. 2032 cod. civ., esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondente alla quota di proprietà indivisa.

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Nullità del contratto di locazione non registrato – Conseguente impossibilità di ricorrere al procedimento di sfratto per morosità – Art. 1, comma 346, della legge 311/2004 - Illegittimità costituzionale – Non sussiste

Corte cost., ord. 9 aprile 2009 n. 110

(Pres. Amirante, est. Finoscchiaro)

Si sospetta della legittimità costituzionale dell'art. 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 poiché avrebbe creato un vulnus all'art. 24 della Costituzione, perché la sanzione della nullità del contratto di locazione non registrato impedirebbe al locatore di giovarsi del procedimento sommario di sfratto per morosità, potendo lo stesso recuperare la disponibilità dell'immobile solo a seguito dell'utile esperimento della meno agevole azione ordinaria per occupazione sine titulo, e allo stesso tempo equiparerebbe il conduttore ad un mero occupante sine titulo, con conseguente precarietà della disponibilità dell'immobile e non azionabilità dei diritti a lui attribuiti dallo statuto locativo. La questione non è, però, fondata, perché il parametro invocato (art. 24 cost.) non è conferente in quanto la norma impugnata non introduce ostacoli alla tutela giurisdizionale (Fattispecie in cui il Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Ischia, aveva sollevato questione di legittimità costituzionale dell'art. 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 – recante Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato - legge finanziaria per il 2005 - per contrasto con gli artt. 3, 24 e 41 della Costituzione)

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Locazione di immobile stagionale – tratti distintivi e caratterizzanti

Cass. civ., sez. III, 22 giugno 2009 n. 14537

(Pres. Varrone, est. Vivaldi) 

Gli immobili adibiti a campeggio non possono essere equiparati agli alberghi per quanto concerne la durata minima dei relativi contratti di locazione, atteso che, dal combinato disposto delle norme di cui agli artt. 2 L. 326/1968, 1 ss. L. 326/1958, 6 L. 217/1983 e succ. mod., 11 L. 135/2001, emerge con chiarezza il tratto distintivo dell'attività alberghiera rispetto a qualsiasi altra attività diretta a fornire ospitalità, consistente nell'offrire un alloggio all'ospite in una struttura propria. (Nella sentenza, la Corte ha anche affermato che, giusta l'art. 366-bis c.p.c., il quesito di diritto è inammissibile ove il Collegio di legittimità non è messo in grado di enunciare un corrispondente principio di diritto che dia risposta al caso sottoposto al suo esame. Va ricordato che l'art. 366-bis c.p.c. è stato abrogato dalla Legge 69/2009) 

La locazione di immobile stagionale é caratterizzata dalla durata iniziale limitata al tempo in cui l'attività, che il conduttore può esercitare nell'immobile, é economicamente vantaggiosa e, quindi, dal collegamento funzionale del bene locato con l'esercizio di tale attività e dalla mancanza di interesse del conduttore alla utilizzazione del bene per il tempo residuo alla stagione, nonché dalla rinnovabilità del contratto, “ad nutum” del conduttore, per il medesimo periodo in cui ricorrono le dette condizioni, per un massimo di sei anni, con la facoltà del locatore di richiedere annualmente l'aggiornamento del canone (Con la decisione in commento, la Cassazione ha anche precisato che la locazione stagionale non può configurarsi, alla stregua del dato letterale della disposizione dell'art. 27, sesto comma, della legge n. 392 del 1978, come un rapporto unitario ma - per l'obbligo di locare posto a carico del locatore - realizza una serie di rapporti, distinti, anche se collegati, avendo il legislatore assunto come presupposto la normale scadenza del contratto al termine della stagione e la sua annuale rinnovabilità, “ad nutum” del conduttore, per un arco di tempo prestabilito nella misura massima. Pertanto, costituisce regola di diritto conseguente che, alla scadenza stagionale, sorge l'obbligo per il conduttore di rilasciare il bene locato)

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